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      物業管理常見爭議的處理
      日期:2018-08-01   來源:本站   人氣:1373 [關閉]

      近兩年,物業管理的法制環境較以往有了顯著改善,但是在小區物業管理當中,尤其是封閉式小區,不僅業主,一些職能部門、企事業單位、物業使用人還存在一些認識上的誤區,以為物業公司收費就應該承擔一切責任,動輒“找物業”,使物業公司的工作十分被動,主要體現在以下幾方面:

          一、小區內失竊、車輛劃傷、人身傷害等責任的劃分、損失賠償等問題:

          在小區物業管理的安全防范中,物業公司應負什么責任,除了《合同法》、《民法通則》等法律的規定外,最直接的法規依據是2003年9月1日開始施行的《物業管理條例》。該《條例》第三十六條規定,“物業管理企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。物業管理企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。”。物業管理公司是否應對其管理區域內人身、財產安全負責,應由業主委員會與物業管理公司所簽訂的《物業服務合同》確定。盡管物業公司對小區的安全負有日常管理的義務,但其所承擔的小區安全防范的義務只是協助義務。當前,業主與物業公司的糾紛不少已經開始轉移到家庭財產的失竊方面。由于業主家里的財產被盜事件經常發生,于是許多業主甚至于某些職能部門片面理解物業公司就是小區的“第二警力”,一旦自己家庭財產遭遇損失動輒就將物業公司推上被告席,然而這并不代表物業公司必須承擔業主失竊的后果。物業管理公司在物業管理過程中,是否存在“疏于管理”的行為,這些行為與小區內發生的危害業主人身和財產安全的行為之間是否存在客觀的、必然的因果關系,應由法院根據案件證據來認定。

          另外物業服務費用也不是包羅萬象的。依據國家發展改革委、建設部頒發的《物業服務收費管理辦法》第十一條規定:“物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分:

          1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

          2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

          3、物業管理區域清潔衛生費用;

          4、物業管理區綠化養護費用;

          5、物業管理區域秩序維護費用;

          6、辦公費用;

          7、物業管理企業固定資產折舊;

          8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;

          9、經業主同意的其他費用。”

          對于物業服務費用具體包含哪幾部分,應由地產開發商或業主委員會與物業公司在簽訂(前期)物業管理委托合同時對費用構成加以界定。若《物業管理合同》內有明確規定物業管理部門加收保安費用的,就應該承擔相應的法律責任,但這種責任必須限制在一定范圍內,即應看其有沒有過錯。如果物業部門在事發時存在脫崗等未履行應盡義務的行為,這就應按其過錯責任的大小,承擔賠償責任。如果業主人身、財產安全遭受侵害時,物業管理部門履行了應盡的職責,即出現了“防不勝防”的情況,物業管理不承擔責任,而且這方面的舉證責任應由物業管理公司承擔。

          二、管道跑冒滴漏的維修、供電管線等共用部位和共用設施的維修等問題:

          1、 保修期內:對于供暖管線、屋面防水等在其保修期限內,存在質量原因的,應由房地產開發商協調施工方盡保修義務予以處理;

          2、保修期過后:應按其分工規定各自承擔相應的維修養護工作。根據《青島市物業管理企業與政府專業單位管理服務職責分工的規定》第八條規定:“供熱設施管理。實施城市集中供熱的設備、設施及供熱管線,均由供熱單位或由其委托的其他專業單位維護、管理。”;《物業管理條例》第五十二條規定“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位,應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任”。對于暖氣等相關問題若物業接受委托,應在其委托范圍內承擔相應的責任;未接受委托的,應由相關職能部門對其負責。

          三、物業公司協調鄰里間關系問題:

          業主與業主之間因相鄰關系而引發的糾紛正呈逐步增多的趨勢,其現象不外乎業主違章搭建或擅自改變房屋結構和使用功能以及侵占公共區域等方面。以前,有的業主不了解,有的業主出于私心或礙于鄰居的情面一般不愿直接與鄰居對簿公堂,而是選擇由物業公司出面處理,如物業公司協調結果未能達到業戶滿意,則大多以拒付物業服務費相要挾,忘卻了物業公司作為服務行業有她的職責權限限定,超越其限定,物業公司也只有“望事興嘆”,業主的這種做法無形中使物業公司做了他們的“替罪羊”。

          四、共用部位、共用設施維修、費用分攤問題:

          根據《青島市物業管理企業與政府專業單位管理服務職責分工的規定》,房屋的共用設施、共用部位的維修由相關業主按照規定第五條進行分攤:“

          1、房屋主體結構中的基礎、柱、梁、墻的維修,由各業主按照房屋所占建筑面積比例分擔。

          2、共用墻體的維修(包括因結構需要而涉及到的相鄰部位的維修),按照各業主房屋所占建筑面積比例分擔。

          3、樓板結構部位的維修,其毗連層上下房屋的業主按照房屋所占建筑面積比例分擔。

          4、不上人屋頂的維修,由維修所及范圍覆蓋下各層房屋的業主按照房屋所占建筑面積比例分擔。

          5、可上人屋頂的維修(包括屋面和周邊護欄等),如為各層多共有,由維修所及范圍覆蓋下各層房屋的業主按照房屋所占建筑面積比例分擔;如僅為部分層使用,使用層房屋的業主分擔50%,其余的50%由維修所及范圍覆蓋下各層房屋的業主按照房屋所占建筑面積比例分擔。

          6、共用戶外墻面、走廊通道、門廳、樓梯及樓梯間(包括出屋面)的維修,由各層業主按照房屋所占建筑面積比例分擔。

          7、共用廚房、廁所的維修,由各業主按戶分擔。

          8、房屋共用設施的維修,由各業主按照房屋所占建筑面積比例分擔。

          其辦理程序依據規定第七條:

          1、業主向業主委員會提出房屋維修申請,由業主委員會負責核實是否屬房屋維修范圍。

          2、經核實屬房屋維修范圍的,由業主委員會提出分擔房屋維修費用的意見,擬定房屋維修計劃、預算明細以及房屋維修費用分擔的相關業主名單后,向全體業主公示。

          3、公示后5日內,業主無異議或異議不成立的,由業主委員會按規定收取房屋維修費用。

          4、由業主委員會委托物業管理單位或維修單位實施維修,或者組織業主實施房屋維修。

          5、實施房屋維修后,實際支出的房屋維修費用由業主委員會向全體業主公布,多退少補。

          第十一條“裝修、維修房屋的自用部位和自用設施或他人人為原因造成房屋共用部位和公用設施損壞的,由責任人負責修復或賠償”。

          由此可知物業公司對其只能從專業化角度予以積極提示或敬告,費用未能落實導致某些共用設施不能正常使用的, 并不在物業公司正常的服務范圍內。

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